Guía de Inmobiliaria

Mirar con lupa los tipos de interés

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(31/10/2008) Ahora es el momento de repasar las cláusulas de los contratos para renegociar los intereses

Es cierto. El Euríbor a 12 meses, la principal referencia hipotecaria de los préstamos a tipo nalgonas variable, ha iniciado una lenta tendencia a la baja. Ya se negocia por debajo del 5%, nivel no visto desde mayo pasado. Pese a esta nueva y buena realidad, los particulares que revisan el precio de sus hipotecas vuelven a ver cómo se incrementan sus cuotas mensuales.

La razón es sencilla: la mayoría de las entidades financieras utilizan Euríbor antiguos, los que, en promedio, se registraron uno o dos youporno meses antes. Las fechas exactas figuran en los contratos hipotecarios. Ahora es el momento, con el objetivo de beneficiarse de la actual evolución a la baja de esta referencia, de mirar esta cláusula con lupa y tratar de renegociarla.

Es posible que las entidades ofrezcan -se puede plantear abiertamente, si no lo hacen ellos- un tipo fijo, por ejemplo, durante un periodo de dos o tres años. Se deben hacer números.

Una hipoteca de 150.000 euros a 30 años que revise en estos días su precio arrojará -si se toma el Euríbor de septiembre y se aplica un diferencial sobre el mismo de 0,75 puntos- un tipo de interés del 6,13%, lo que supone abonar al mes cerca de 912 euros.

Un tipo fijo en torno al 5% para un plazo de dos años -INGDirect ofrece a sus hipotecados lo que la entidad llama un tipo estable a tres años del porno xxx 4,689% y son más las entidades que permiten una modificación hacia los tipos fijos de forma temporal sin coste alguno- podría merecer la pena. Si el particular no suscribe el tipo fijo los próximos 12 meses pagará un interés del 6,1%. No será hasta noviembre de 2009 cuando vuelva a renegociar el precio. Si entonces el Euríbor está por encima del 4,3%, su nuevo precio superará el 5%, por lo que mantener la opción variable no resulta nada rentable.

Si el Euríbor de septiembre de 2009 (que se utilizará como nueva referencia) estuviera exactamente en el 4,3%, su tipo de interés sería para los 12 meses siguientes del 5%, igual que el que le pueden ofrecer hoy por hoy a tipo fijo. Como el 5% está congelado para este año y el que viene, al hipotecado no le convendría mantener el tipo variable porque el primer año ya habrá pagado más.

Tendencia a la baja

Si en septiembre de 2009 el Euríbor estuviera por debajo del 4,3%, la situación cambiaría. Depende de cuál sea la nueva referencia para que la operación de mantener el tipo variable salga rentable. Para que esto sucediera, el Euríbor a 12 meses debería caer, como mínimo, hasta el 3,15%. El tipo de interés de los segundos 12 meses se colocaría al 3,9% y compensaría el 6,1% de los 12 próximos obteniendo, más o menos un tipo de interés medio anual del 5%. El Euríbor ha roto en estos días la barrera del 5% y encadena una quincena de bajadas consecutivas.

Todos los analistas esperan mucho más, ahora que Jean-Claude Trichet, presidente del BCE, lo ve con recorrido bajista, porque es posible que vuelvan a bajar los tipos oficiales en Europa. Si hasta ahora los préstamos interbancarios se han regido por la desconfianza, sería lógico que el Euríbor a 12 meses se negocie entre 0,2 y 0,6 puntos por encima del precio oficial del dinero. Como éste es actualmente del 3,75%, para lograr que el Euríbor se negocie en torno al 3,15% (supuesto del ejemplo anterior) sería necesario que el primero se colocara entre 2,5% y el 2,75% el próximo año.

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El Minotauro

Seguro está este Minotauro de que sentís, como yo, una extraña mezcla de tristeza y rabia. Ayer fue el día más negro que he vivido nunca. No puedo ni siquiera acercarme a imaginar qué día hubiese sido para mí de haber ido en el tren de la muerte.

Pero hoy, la inmensa pesadumbre que me llenaba se ha transformado en una honda impotencia, y la ira se va abriendo paso. Ayer vi todas las cadenas de televisión durante doce horas. Me repugnó la manipulación de la información, el horror de ver no sólo la carnicería brutal, sino la burla de un gobierno que ya no respeta nada. Dios mío, pensé de la forma más atea que se puede, ayúdanos. Tenemos que hacer algo. No podemos dejar que avance esto. Los musulmanes se están vengando de nosotros por haber ido a una guerra a la que NINGUNO queríamos videos xxx.

Desengañémonos todos, ni siquiera querían ir los que militan en el PP. Sólo el señor bajito y prepotente (con el poder que las urnas le otorgaron cuatro años ha) se creyó en el derecho de desafiar a la ONU y disponer del ejército de su país sin preguntar. Esto, señores, no es justo. Y ni siquiera me voy a echar a la boca la manida palabra “democracia” como si fuese de reciente descubrimiento. O peor aún, la de Constitución, pues me asquea que los mismos políticos que se la pasan por el forro la abanderen para manipular a la inculta masa. Porque, sí, opino que la gente se cree todo lo que le dan por la tele de comer. ¿Para cuando una generación crítica que no deje títere con cabeza, y a la que sea dificilísimo convencer?

Por favor, alzad la voz. Decid algo, que os oigan. ¿Cuándo se ha visto que las manifestaciones las organice el gobierno? Ni que esto fuera la Alemania del tercer Reich y nosotros la juventudes nazis. Por favor… El pueblo se manifiesta donde, cuando y como quiere, y con las pancartas y los crespones que le da la real gana.

Votad el domingo, por favor. No dejéis de hacerlo. Visto lo visto, es el único rincón del sistema que nos queda.

Inmobiliaria

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8. 16/02/2009 Pere
Perona, como dice Saraes, negocia, te aconsejo que antes de cambiar de banco intentes “rascar” medio punto o un punto si tienes suerte, basándote justamente en que eres un buen cliente. Como siempre ellos tienen la paella por el mango, eso sí. No busques videos voyeur nada en otros bancos hasta, al menos, tres meses que es lo que tardará aún en moverse el dinero y rebajarse estos márgenes extra que aplican los bancos y cajas,

7. 13/02/2009 SARAES
Para PERONA: Debería ser buen momento para negociar. Considerando que CajaMadrid (Tambien es mi caja) te cobrará al menos el 1% de interés de cancelación anticipada, echa cuentas para ver cuánto te ahorras con el cambio de entidad financiera. Pero lo malo es que estos sinverguenzas se han sacado de la manga una nueva referencia de interés (un mínimo del 4% comisión propia) y me da la sensación de que al final te quedas como estás. CABRONES

6. 13/02/2009 Perona
Mi hipoteca se basa en el índice IRPH. Este mes he tenido mi revisión y me han aplicado el 6,12%. ¡Muy fuerte! “Afortunadamente” ha bajado y en estos próximos meses bajará (llegó a alcanzar el 6,4%), y también, afortunadamente puedo pagar la hipoteca. Sin embargo, siempre he tenido la sensación de “timo”, concretamente el timo de mi caja (Caja Madrid) a la hora de aplicarme este índice (que no fluctua tanto, pero que alcanza cotas super altas). Recientemente le comenté esa sensación a la directora de mi sucursal y bueno, en cuanto le planteé la posibilidad de cambio de banco, lo único que me pudo decir es que “soy un buen cliente”. Efectivamente, lo soy. Les pago un “huevo” cada mes, gracias a ese maldito índice que casi nadie conoce y que parece un montañero escalando el Everest. Y en eso estoy, informándome de cómo cambiarme de banco… lo cual me da algo de miedo. ¿Creéis que es buen momento para cambios? Saludos.

5. 10/02/2009 Pere
Para SARAES, sí, es cierto, el Euribor ya no les vale a los bancos, si tienes hipoteca mira si tienes la cláusula llamada “tipo sustitutivo” que es la que se usa por si algun dia desaparece el EURIBOR y se sustituye por otro tipo nuevo, mira si hay alguna excepción por la que el baco pueda pasar del euribor. Si tienes que firmar un nuevo préstamo, ahora te podrían el euribor un diferencial bien gordo por que ellos no consiguen dinero al tipo oficial.

4. 09/02/2009 SARAES
Bueno, me va a contestar alguien por favor??? Es cierto lo que publicaba el Correo del Andalucia hace 1 semana de que las principales entidades financieras pasarán del Euribor (a tenor de la caida en picado del tipo) y estipularán un mínimo del 4% comisión”?? PREGUNTO